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孙宏斌:追求速度控制节奏

每日经济新闻发布日期:2014-01-20
摘要:根据克而瑞公布的最新排名,融创2013年的销售额排名在所有房企中居第11位。孙宏斌究竟靠什么办法,在顺驰倒下2666天之后,让营业额一开始只有30亿元的融创又站在了冲刺一线房企的位置上?他戏剧般的人生经历,究竟是得益于十年来中国房地产市场的持续井喷,还是顺驰的跌倒令他吸取了足够的教训?

  在顺驰宣布被路劲低价收购2666天之后,孙宏斌带领融创的团队重新回归行业一线。现在的融创比当年的顺驰更强壮,也让竞争对手更畏惧。即使不乏质疑,但对手也不得不承认,孙宏斌已经成为2013年房地产行业的一个符号。

  根据克而瑞公布的最新排名,融创2013年的销售额排名在所有房企中居第11位。孙宏斌究竟靠什么办法,在顺驰倒下2666天之后,让营业额一开始只有30亿元的融创又站在了冲刺一线房企的位置上?他戏剧般的人生经历,究竟是得益于十年来中国房地产市场的持续井喷,还是顺驰的跌倒令他吸取了足够的教训?

  追求速度控制节奏

  “他小跑着上楼,大跨步,运动装,走近我才认出来,差点没来得及跟他问好。”融创中国一位普通员工言语中的孙宏斌,与聚光灯下、录音笔前的他略有不同,但不陌生的是他的速度。

  “对,就是速度”,孙宏斌自己这样解释,任何一个行业对于速度的要求都是一样的,“之前我摔倒,很快就爬起来接着跑,我们只是跑得比别人快一点。”

  83亿、192亿、356亿、508亿元,这是融创自2010年上市以来四年跑出的成绩。508亿元的合同额距全国房企十强仅一步之遥。根据克而瑞的数据,2013年仅有10家全国性开发商的销售规模超过500亿元,融创位列第11位。

  在兰德咨询总裁宋延庆看来,融创是目前行业中唯一实现了“四高”的企业,“高周转、高杠杆、高溢价以及高回报。”宋延庆对《每日经济新闻》记者说,“过去几年,业绩增长较快的企业几乎都是高周转,并且有合理的产品定位。”

  如此一来,在1月8日的全国媒体见面会现场,当孙宏斌报出2014年650亿元的销售业绩时,紧随其后的便是“是否太保守”的追问,因为一些分析师和行业人士预估融创今年将冲击800亿元。

  “目标定得低,实现起来就比较容易,还能有惊喜,显得水平比较高!”孙宏斌丝毫不掩饰他的野心,“我们肯定可以赶超龙湖”。

  “对于融创而言,管理团队将其自我约束总结为‘一个集中’和‘两个关键点’。”融创执行董事副总裁李绍忠如是说,所谓“一个集中”,即项目获取与否最终决策权在集团,在确保现金流和负债率绝对安全的前提下由集团来整体平衡资金和资源;而“两个关键点”则是支持项目价值判断的定位与规划方案,及确保集团整体现金流安全可靠的资金解决方案。

  “高度集中、深耕所在城市”是孙宏斌的核心战略之一,“拿错地神仙也救不了你”的信条更是让融创在拿地时极为谨慎,“我从来不关心负债率,我只关心现金流。每个企业、每个行业、每个项目对负债率的承受能力不一样。又要我发展很快,又要我低负债率,不可能。”

  因此,孙宏斌创造了销债率(销债率=销售额/短期负债)的概念,更精确地了解融创的发展现状——手中有多少现金,需要偿还多少短期债务。根据其2013年上半年的年报数据核算,融创的销债率是1.8。

  300多项目中只选19个

  人们记得融创出手“凶猛”,从北京亦庄到农展馆再到天津手表厂地块,融创的“地王”之战上演“连续剧”;人们不了解的是,背负着顺驰惨痛教训的孙宏斌,其实比任何人都算得精。

  “2013年融创在研判了340多个项目的基础上,最终获取19块地,比率不到6%。北京有些地块我们跟踪了五六年,但最终也放弃了。”李绍忠透露,具体到每个项目的研判,公司财务部门、研发部门都会参与其中。

  融创在2013年获取的每一幅土地,事先都经过精心选择,绝非偶尔为之的神来之笔。

  在看似出价很高的北京市场,融创拿地的平均楼板价仅1.9万元/平方米,销售价格却可以达到4万元/平方米以上;在上海市场,接近1.4万元/平方米楼板价获得的项目,却可以为融创带来7万元/平方米以上的销售单价。

  正是预测的可观利润,让孙宏斌敢于出重手。

  “我现在最大的困扰是,我拿的地不贵,但别人非说贵。”孙宏斌如是说。在融创的测算中,虽然全国各地略有差异,但基本上都保持了土地成本与售价之间有2万元的空间。

  “大家都不理解,要都理解我可能就拿不着了。”孙宏斌说,即使判断出错,融创所需要承担的风险也极其有限。

  李绍忠透露了这样一个细节,虽然2013年融创拿了450亿元的地,且拿地纯权益占到将近70%,但净投入却不超过150亿元。

  在很多人质疑,一旦市场出现逆转,融创将步当年顺驰后尘时,他们并没有想到孙宏斌其实早就留了一手。上述融资安排,意味着即使有一两个项目判断失误,也不易危及融创的生命线。

  “1000亿已经不是我们的目标,我觉得这是水到渠成的事情,我在乎的是一线房企的阵营,我们现在只是二线或者是一线半。”孙宏斌说。

  绿城合伙人

  李绍忠用了一句文艺范儿十足的诗句总结融创的2013年——心有猛虎,细嗅蔷薇。这只猛虎凶猛的一面便是在2013年连续夺下的“地王”,蔷薇则隐喻着对产品的苛求。

  孙宏斌愿意慢下来的地方,苏州桃花源算一个。这个偏安苏州江南小城的绝世之作出自宋卫平之手,也让孙宏斌直呼,“这样的项目,这辈子也就做这么一次。”

  桃花源的精湛浓缩了“融绿合作”的绝妙,一人因此重生,一人因此涅槃,这两个中年男人惺惺相惜的背后便是孙宏斌的策略所在:股权开放战略以及全方位的合作,而他们共同追求之一便是产品。“我们都想把产品做好,都有英雄主义的情节,老宋非常追求完美,对他来说是一个目的。”孙宏斌说。

  在他看来,融创过去十年最成功的便是跟绿城合作在上海发展,“对融创的发展,对产品品质的提升,这就是我过去一直说的一生就一次的机会。”

  孙宏斌的感慨,源于融绿过去一年的极佳业绩。尽管成立只有一年半时间,融绿在上海就已经销售了112亿元,成为上海销售额前三的房企。无锡的融绿则继2012年之后,2013年再次成为无锡市场的第一名。

  事实上,绿城不是融创唯一的合作伙伴。世茂、九龙仓、保利、方兴……几乎每一个和融创合作的企业都是业内翘楚,而融创也通过和这些同行合作,获得不菲的收益。旅游财富网

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