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林峰:新型城镇化浪潮中旅游地产如何发展

旅游财富网发布日期:2013-12-26
摘要:近年来,地产大鳄频频在旅游地产领域做出超大规模投资,可以说,旅游地产项目,已经成为各大房企必须收入囊中的重点项目。旅游地产由于关联产业多、经济带动效应大,而在新型城镇化浪潮中,尤其是中西部欠发达地区的城镇化建设中,扮演了重要的角色。

  近年来,地产大鳄频频在旅游地产领域做出超大规模投资,可以说,旅游地产项目,已经成为各大房企必须收入囊中的重点项目。中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行,会议提出六大任务,第一,推进农业转业人口市民化;第二,提高城镇建设用地使用效率;第三,建立多元资金保障体制;第四,优化城镇化布局和形态;第五,提高城镇建设水平;第六,加强对城镇化的管理。旅游地产由于关联产业多、经济带动效应大,而在新型城镇化浪潮中,尤其是中西部欠发达地区的城镇化建设中,扮演了重要的角色。

  一、新型城镇化的道路选择

  (一)市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑

  中共十八届三中全会重新定位了市场的功能,从 “基础性”作用到 “决定性”作用,意味着政府与市场的关系必须理顺,“以市场为主导,政府为引导”将成为未来的发展趋势。新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的,只有尊重客观规律,激发市场活力,发挥市场在资源配置中的决定性作用,才能推进城镇化健康发展。

  在这一过程中,民间投资者将发挥着重要的作用,他们要完成的“造城”,是依托于产城一体化生长出来的城镇化,不仅仅是综合体,而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸,以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构,我们称之为市场化下生长出来的城市化,这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

  (二)以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向

  中国经济的发展,无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制,同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。近几年,政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长,形成新的人口消费红利,可以预见中国将进入消费促进时代。

  据国家统计局数据显示,从2006年开始,我国历年的消费增长率一直没有低于13%,平均保持在15%以上。较高的消费增长率,是带动GDP发展的要素。2012年开始,我国消费拉动的GDP已经占到50%,今后,消费将会继续成为GDP增长的第一带动力。

 

  其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升,正逐渐成为城乡居民消费的新亮点,也是国家重点培育的方向。可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后,开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。这一导向下有两个重要问题需要解决,一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求,另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平,这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。

  推进新型城镇化的目的,就是实现城镇化的质和量的全面升级,这是加速提升消费比例、扩大内需规模、促进消费落地的一种发展模式。新型城镇化的解决方案,一定要寻找动力机制,要有好的产业机制来推动,有效的解决资金来源、利润结构和财富增长问题。绿维创景认为新型城镇化的发展要同时把握好两种增长模式:第一是以产业为依托的利润增长,是效率和技术带动的增长模式;第二是以土地升值和房产升值为依托的财富增长。这两个增长结合在一起,以产城一体化为核心形成的新型城镇化,就是中国下一个阶段发展最重要的旋律。而消费红利的形成和释放,使得以消费为主导的产业将成为带动整个经济发展的导向。

  (三)旅游引导的新型城镇化

  旅游作为一种消费型产业,通过其特有的“搬运”功能,形成住宿、餐饮、游乐、购物、养老等综合性消费聚集,进而形成旅游带动的产品产业链,并逐步形成产业集群,产业的发展推动就业、居住、配套设施、社会服务等的需求,因此构成了城镇化结构,这就是旅游引导的新型城镇化的基本逻辑。绿维创景认为基于旅游产业在区域产业集群化与新型城镇化发展中的引领作用与优势地位,未来的10~20年,旅游将会成为产城一体化发展的最优选择之一,成为中国经济社会保持高速增长最大的动力源之一。在这一模式中,旅游地产商通过土地、旅游房产升值带来的财富效应,反哺旅游产业的发展,大规模的参与到旅游开发中,已经成为旅游产业的主导者。

  二、旅游地产与新型城镇化

  (一)旅游地产开发在新型城镇化中的作用

  旅游地产的开发,可以带动建筑、交通、餐饮、通信等行业的发展,为当地居民提供就业岗位,提升地区的生活居住条件,促进城市经济向旅游休闲化发展,从而对城市化进程起到推动和促进作用。另外,旅游休闲综合体与城乡互动发展,对于承载城市文化,凸显城市性格,打造城市标志,塑造城市形象,推广城市品牌,形成创新的城市化模式,具有重要的引擎作用。

 

  旅游地产开发商在城镇化建设中所发挥的作用,可以体现在土地开发、旅游公共设施建设、旅游休闲项目建设、旅游地产产品开发四个层面,其主要内容以及与旅游城镇化的关系如下:

 

  可见,通过旅游地产产品开发,会形成休闲商业街区、度假区、庄园、酒店、养老社区、新农村社区等,这些都构成了旅游带动新型城镇化落地的支撑型内容。因此,旅游地产开发在旅游引导的新型城镇化建设中起到最核心的推动性作用。旅游财富网

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